Warimpex: Stabilisierung im dritten Quartal 2009

26.11.2009, Im dritten Quartal konnte die Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG die langsame Stabilisierung des Hotelmarkts nützen. Dies drückt sich zum einen in den aktuellen Zahlen durch ein wieder positives EBITDA in Höhe von EUR 4,3 Mio. aus, zum anderen konnten einige Wertminderungen des ersten Halbjahres rückgängig gemacht werden, wodurch ein deutlich positives EBIT in Höhe von EUR 5,9 Mio. sowie ein positives Periodenergebnis in der Höhe von EUR 0,4 Mio. erreicht wurden.

Allerdings ist das Ergebnis in der gesamthaften Betrachtung der ersten drei Quartale von den - im August veröffentlichten - starken außerplanmäßigen Abschreibungen des ersten Halbjahres geprägt.

„Im Sinne größtmöglicher Transparenz haben wir uns dafür entschieden, unsere Immobilien extern und unabhängig begutachten zu lassen. Das hat im ersten Halbjahr aufgrund sehr vorsichtiger Prognosen zu teilweise starken außerplanmäßigen Abschreibungen geführt. Aufgrund der aktuellen Marktaufhellung, die gerade in der frühzyklischen Hotellerie direkt und positiv spürbar ist, konnten wir allerdings deutlich positive Updates für einige unserer Immobilien einholen. Ein klares Zeichen für den Aufwärtstrend. Dennoch gibt es noch einiges zu tun, um das Niveau der Boomjahre vor der Finanzkrise wieder zu erreichen", so Dr. Franz Jurkowitsch, Vorstandsvorsitzender von Warimpex.

Im Segment Development & Assetmanagement - Immobilienentwicklung und der Verkauf von Immobilien - liegen alle Projekte in Bau im Zeitplan und auch der Markt für Immobilientransaktionen spürt eine deutliche Belebung. So ist es gelungen, das Hotel andel's in Krakau in einem schwierigen Umfeld zu guten Konditionen zu verkaufen. Aus einer Pachtkonstruktion sind in den nächsten Jahren Erfolgsbeiträge zu erwarten, da die Pacht niedriger als die Einnahmen sein sollte.

Erfolgreiche Kapitalerhöhung

Nach dem Berichtszeitraum im Oktober 2009 wurde Warimpex im Rahmen einer außerordentlichen Hauptversammlung zu Kapitalerhöhungen in den kommenden fünf Jahren ermächtigt und führte kurz darauf eine Kapitalerhöhung in der Höhe von knapp zehn Prozent des Grundkapitals durch. Die deutliche Überzeichnung der Emission zum Ausgabepreis spricht für den Erfolg dieser Maßnahme. „Wir sind jetzt in der Lage, rasch und flexibel auf die sich rasch verändernden Märkte zu reagieren", so Jurkowitsch. „So wollen wir das Ende einer langen Hochpreisphase für Immobilien in guten Lagen im zentral- und osteuropäischen Raum für Liegenschaftskäufe im Geschäftsfeld der Budget-Hotels nützen und die erfolgreiche 4-Stern-Marke ,angelo' in Zentral- und Osteuropa weiter ausbauen." Der Emissionserlös in der Höhe von rund EUR 8,1 Millionen wird damit großteils in neue Projekte fließen. Zudem soll das aufgebrachte Kapital dem selektiven Ankauf von distressed assets in Zentral- und Osteuropa dienen, die bestehende Finanzierungsstruktur optimieren und die Eigenkapitalbasis stärken.

Development

Im dritten Quartal 2009 konnten alle Projekte planmäßig vorangetrieben werden: Mit dem angelo Airporthotel Ekaterinburg, einem 4-Sterne-Hotel in Russland, wurde ein weiteres Hotel mit besten Zukunftsaussichten eröffnet und seit Mitte November erstrahlt das Magic Circus Hotel im Disneyland® Resort Paris nach erfolgreichem Umbau in neuem Glanz. Im Spätherbst 2009 ist es weiters gelungen, den renommierten Luxushotelbetreiber Kempinski als Betreiber und Pächter für Warimpex' erstes Projekt in Österreich, das Palais Hansen, zu gewinnen. Die Ringstraßenimmobilie wird ab 2012 als Hotel- und Wohnimmobilie genutzt. In Bau befindet sich derzeit das angelo Designhotel in Katowice, das im 1. Quartal 2010 eröffnet werden soll, sowie ein Crowne Plaza Hotel in der Airportcity in St. Petersburg mit voraussichtlichem Eröffnungstermin Ende 2010.

Auch durften sich gleich zwei Warimpex-Hotelobjekte in Polen über internationale Auszeichnungen freuen: Das Vorzeigehotel andel's in Łódź erhielt gleich mehrere Auszeichnungen beim European Hotel Design Award 2009 und dem 2009 CIJ Award Poland für die Umwandlung des bestehenden denkmalgeschützten Gebäudes in ein Hotel sowie herausragendes Design und Architektur. Das Hotel InterContinental Warschau erhielt die Auszeichnung Poland's Leading Hotel bei den World Travel Awards 2009.

Finanzergebnis

Der Konzernumsatz im dritten Quartal 2009 verringerte sich um acht Prozent von EUR 26,6 Mio. auf EUR 24,4 Mio. Der Grund für diesen Umsatzrückgang liegt großteils in Prag, wo sich im 5-Stern-Segment die Umsatzerlöse im Vergleich zum Vorjahr um bis zu 40 Prozent verringerten und auch im 4-Stern-Segment mussten signifikante Umsatzrückgänge verzeichnet werden. In anderen Märkten kam es ebenfalls zu teils deutlichen Umsatzrückgängen. Im dritten Quartal 2009 zeigte sich jedoch eine langsame Stabilisierung des Hotelmarkts und Rückgänge konnten teilweise durch neue Kapazitäten kompensiert werden.

Das Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Firmenwertabschreibungen (EBITDA) verringerte sich im Vergleich zum dritten Quartal des Vorjahres von EUR 6,5 Mio. auf EUR 4,3 Mio., das Betriebsergebnis (EBIT) dagegen erhöhte sich von EUR 3,4 Mio. auf EUR 5,9 Mio. Die EBIT-Steigerung ist insbesondere auf teilweise rückgängig gemachte Abschreibungen des ersten Halbjahres zurückzuführen, die aus den verbesserten Hotelergebnissen resultieren: Durch Updates der Immobiliengutachten von CB Richard Ellis für die Hotels Liner und angelo in Ekaterinburg sowie das außerordentlich gut angelaufene Hotel andel's in Łódź per 30. September 2009 konnte eine entsprechende Wertaufholung gebucht werden.

Das Finanzergebnis verbesserte sich im dritten Quartal 2009 leicht, da sich der signifikant gesunkene EURIBOR deutlich positiv auf die Finanzierungsaufwendungen auswirkte. Das Periodenergebnis betrug EUR 0,4 Mio. nach einem Minus von knapp einer Million in der Vergleichsperiode.

Immobilienvermögen

Per 30. September 2009 betrug das Immobilienportfolio der Warimpex insgesamt 20 Hotels mit insgesamt mehr als 4.800 Zimmern (anteilsbereinigt 3.322 Zimmer) und fünf Büroimmobilien mit rund 28.000 qm (anteilsbereinigt 18.000 qm) vermietbarer Fläche.

Aufgrund der Regelungen zur internationalen Rechnungslegung betreffend vom Eigentümer geführte Hotels (IAS 40.12) bewertet Warimpex die Immobilien zu fortgeschriebenen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Wertzuwächse des übrigen Immobilienvermögens werden ebenfalls nicht erfolgswirksam realisiert, es sei denn es werden damit bereits realisierte Wertminderungen derselben Immobilie kompensiert. Um 100-prozentige Transparenz zu gewährleisten und einen Vergleich mit anderen Immobiliengesellschaften, die unrealisierte Gewinne verbuchen, zu ermöglichen, weist Warimpex den Triple Net Asset Value (NNNAV[1]) im Lagebericht aus. Per Stichtag 30. Juni 2009 lag der NNNAV pro Aktie bei EUR 3,3 und damit rund 62 Prozent niedriger als per Jahresende 2008.

Ausblick

„Unser Ziel für die kommenden Monate ist es, die Projekte im Bau planmäßig fertigzustellen, Cash-flows durch aktives Assetmanagement zu erhöhen und mit den Mitteln aus der Kapitalerhöhung neue Projekte wie beispielsweise die Budget-Hotel-Kette voranzutreiben. Gleichzeitig gilt es gerade jetzt, die hohe Qualität unserer bestehenden Immobilien beizubehalten, um von der Markterholung optimal zu profitieren", schließt Jurkowitsch.

Über Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG:

Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG ist eine Immobilienentwicklungs- und Investmentgesellschaft. Das Kerngeschäft ist die Errichtung und der Betrieb von Hotels in Zentral- und Osteuropa.

Als einer der Key-Player im Hotel und Immobilien Sektor, entwickelt und investiert Warimpex in Tschechien, Polen und Ungarn, mit der Strategie in weitere Länder in Zentral- und Osteuropa zu expandieren.

Als ein Wegbereiter in Zentraleuropa stützt sich Warimpex auf ein umfassendes Netzwerk, das es ermöglicht, Marktchancen frühzeitig zu erkennen. Schlanke Strukturen und langfristige Partnerschaften, professionelles Fachwissen und hohe Qualitätsstandards tragen zum Geschäftserfolg bei.

Angesichts der hohen Wachstumsraten in den Bereichen Tourismus und Geschäftsreisen in Zentral- und Osteuropa ist der Aufbau eines Portfolios mit eigenen Hotels der Zwei-, Drei, Vier-, und Fünf-Stern-Kategorie ein wesentlicher Bestandteil der Unternehmensstrategie.

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Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG (Firmenporträt)





 
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